Spekulationsgewinn bei selbstgenutztem Haus

Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist steuerpflichtig, wenn er innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb erfolgt. Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist der Veräußerungsgewinn allerdings steuerfrei, wenn die Immobilie

• im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder
• im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). 

Das Niedersächsische Finanzgericht hat entschieden, dass der Gewinn aus dem Verkauf einer selbstgenutzten Wohnung auch dann in vollem Umfang steuerfrei ist, wenn nur einzelne Räume des Gebäudes lediglich an einzelnen Tagen vermietet wurden.

Praxis-Beispiel:
Die Kläger sind verheiratet und schlossen 2011 einen Kaufvertrag über ein Reihenhaus (ca. 150 qm Wohnfläche), das sie zu einem Kaufpreis von 141.000 € erwarben. In den Jahren 2012 bis 2017 vermieteten sie einzelne Zimmer im Dachgeschoss des Hauses tageweise an Messegäste und erzielten daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Mit notariellem Vertrag vom 16.11.2017 verkauften die Kläger die Immobilie zu einem Kaufpreis von 294.500€. Der Kaufpreis war am 1.3.2018 zur Zahlung fällig und floss den Klägern auch im Jahr 2018 zu.

Das Finanzamt ging wegen der zeitweisen Vermietung einzelner Zimmer davon aus, dass hinsichtlich der zeitweise vermieteten Räume ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt. Dabei nahm das Finanzamt an, dass das gesamte Dachgeschoss (2 Zimmer zur Alleinnutzung sowie Flur und Bad zur Mitnutzung) zeitweise vermietet worden sei und ermittelte die Einkünfte aus dem privaten Veräußerungsgeschäft deshalb unter Berücksichtigung der Fläche des Dachgeschosses von 35 qm.

Das Finanzgericht hat hingegen entschieden, dass kein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt. Wird ein Stockwerk eines Gebäudes an einzelnen Tagen im Jahr (konkret zwischen 15 und 25 Tagen pro Jahr) vermietet, führt dies nicht dazu, dass aus diesem Stockwerk innerhalb des Gebäudes ein selbstständiges Wirtschaftsgut entsteht. Die Kläger haben die Immobilie nach Ansicht des Finanzgerichts im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Die Nutzung einzelner Zimmer des Hauses zur tageweisen entgeltlichen Vermietung an Messegäste ändert nichts an dieser Beurteilung.

So haben die Finanzgerichte Baden-Württemberg und Köln entschieden, dass ein häusliches Arbeitszimmer in einem Einfamilienhaus nicht als selbstständiges Wirtschaftsgut im Sinne des § 23 EStG anzusehen ist. Auf diese beiden Urteile bezieht sich das Niedersächsische Finanzgericht. Es hat die Argumentation auf den vorliegenden Fall übertragen. Die „Spekulationsbesteuerung“ scheidet somit aus, weil die Räume im Dachgeschoss, die zeitweise vermietet wurden, nicht als selbstständiges Wirtschaftsgut zu qualifizieren sind. Sie können nicht einzeln und unabhängig von den anderen Gebäudeteilen veräußert werden.

Fazit: Es ist unschädlich, wenn Teile des Gebäudes nicht dauerhaft eigengenutzt, sondern tageweise vermietet werden. Bei einem einheitlich zu beurteilenden Gebäude kommt es nicht darauf an, dass eine ausschließliche Eigennutzung vorliegt. Das heißt, es entsteht kein steuerpflichtiger Spekulationsgewinn. 

Hinweis: Das Finanzgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen. Gegen die Entscheidungen der Finanzgerichte Köln und Baden-Württemberg wurde Revision eingelegt (Az. beim BFH: IX R 11/18 und IX R 27/19).