Grunderwerbsteuer: Einheitlicher Erwerbsgegenstand

Besteht ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen einem Grundstückskaufvertrag und einem Bauvertrag, werden die Baukosten bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer einbezogen. Ein objektiv sachlicher Zusammenhang setzt nicht voraus, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags ein rechtswirksames Angebot zum Abschluss eines Bauvertrags vorliegt.

Praxis-Beispiel:
Die Kläger erwarben mit notariellem Vertrag vom 11.9.2017 zu je ein Halb ein unbebautes Grundstück mit Bauverpflichtung. Eine Bauträger- oder Architektenbindung wurde jedoch ausdrücklich ausgeschlossen. Die Grundstücke wurden von einer Projektierungsgesellschaft für die Veräußerin vermarktet. Gleichzeitig wurden verschiedene Haustypen unter Angabe von Architekten bzw. Bauunternehmern vorgestellt. Änderungen hieran mussten von der Projektierungsgesellschaft genehmigt werden. Im Juli 2016 schlossen die Kläger mit dieser Projektierungsgesellschaft eine Reservierungsvereinbarung, in der die Errichtung eines bestimmten Haustyps durch einen dritten Bauträger angedacht war. Der Bauträger stellte für die Kläger den Bauantrag und erteilte ihnen am 29.05.2017 eine als "Angebot" bezeichnete Leistungsbeschreibung (noch ohne Unterschriften). Am 6.12.2017 schlossen die Kläger mit dem Bauträger den Bauvertrag, wonach ein Haus des Typs errichtet wurde, der schon vorher ins Auge gefasst wurde. Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer fest und bezog die Baukosten in die Bemessungsgrundlage zur Ermittlung der Grunderwerbsteuer ein.

Es ist zutreffend, dass ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen beiden Verträgen zum Zeitpunkt des Kaufvertrags über das Grundstücks bestehen muss. Der objektiv sachliche Zusammenhang zwischen Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag bedeutet aber nicht, dass beim Abschluss des Kaufvertrags über das Grundstück auch der Bauvertrag abgeschlossen und die Bauverpflichtung rechtswirksam begründet sein muss. Ein objektiv sachlicher Zusammenhang kann auch ohne ein konkretes Angebot festgestellt werden. Er besteht dann erst recht, wenn ein Angebot vorhanden ist. Ob er die rechtlichen Mindestvoraussetzungen erfüllt, noch nicht rechtswirksam und damit noch nicht verbindlich ist, spielt keine Rolle.