Anpassung der Grundbesitzbewertung

Das Bewertungsgesetz wird hinsichtlich der Grundbesitzbewertung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie die Grunderwerbsteuer durch das Jahressteuergesetz 2022 geändert. Es ist verfassungsrechtlich erforderlich, die Bewertung des Vermögens bei der Erbschaftsteuer einheitlich am gemeinen Wert (tatsächlichen Wert) auszurichten. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie für Wohnungs- und Teileigentum wird regelmäßig das Vergleichswertverfahren angewendet, wobei Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren zugrunde gelegt werden.

Ist für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Wohnungs- und Teileigentum das Vergleichswertverfahren mangels Vergleichspreisen oder Vergleichsfaktoren nicht anwendbar oder ist für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete zu ermitteln, kann das Ertragswertverfahren nicht angewendet werden. Als Auffangverfahren ist dann das Sachwertverfahren nach den §§ 189 -191 BewG heranzuziehen.

Im Sachwertverfahren sind vorrangig die Sachwertfaktoren anzuwenden, die von den Gutachterausschüssen ermittelt werden. Nur wenn derartige Sachwertfaktoren nicht zur Verfügung stehen, sind weiterhin (ersatzweise) die in der Anlage 25 zum BewG bestimmten Wertzahlen anzuwenden, die im Wege des Jahressteuergesetzes 2022 an die aktuellen Marktverhältnisse angepasst werden. Die Anwendung der typisierten durchschnittlichen Wertzahlen kann im Vergleich zu den örtlichen Marktverhältnissen zu niedrigeren oder höheren Werten führen.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die am 1.1.2022 in Kraft getreten ist, ist verbindlich anzuwenden. Die ImmoWertV 2021 und die Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertA) ersetzten die bisherigen Vorgaben. Das BMF betont, dass es sich bei der Anpassung der Vorschriften der Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie Grunderwerbsteuer an die ImmoWertV 2021 nicht um steuererhöhende Maßnahmen handelt. Vielmehr geht es um die Anpassung von Werten für ein Auffangverfahren, das nur in bestimmten Fällen ersatzweise bei der Bewertung angewendet wird. Niedrigere Werte können unverändert nachgewiesen werden. Davon unabhängig gelten die persönlichen Freibeträge bei der Erbschaftsteuer sowie die Möglichkeiten zur steuerfreien Nutzung einer Wohnung für Kinder nach einem Erbfall.

Fazit: Das bedeutet im Ergebnis, dass bei der Grundbesitzbewertung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie die Grunderwerbsteuer künftig regelmäßig höhere Werte angesetzt werden als bisher. Auch wenn das BMF beteuert, dass es sich nicht um steuererhöhende Maßnahmen handelt, dürfte es durch den Ansatz höherer Werte regelmäßig auch zu einer höheren Steuerbelastung kommen.